? 记者 戚颖璞 查睿

??到2025年，，，，，上海工业增添值占GDP比主要达25%以上。。。。都说上海土地资源有限，，，，，要做大制造业这块“蛋糕”，，，，，作为工业空间载体的“面粉”——土地够用吗？？？

??今年，，，，，上海“长出”工业新空间，，，，，许多一经充满老旧厂房的工业用地，，，，，最先“长”出新企业、新大楼。。。。这得益于今年4月起开展的工业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，，，，，由此，，，，，上海也成为天下首个对工业用地举行周全彻底梳理和盘活的都会。。。。

??阻止现在，，，，，上海在短短半年多来，，，，，盘活处理低效工业用地37.8平方公里，，，，，靠近两个黄浦区那么大，，，，，3390幅土地迎来新生。。。。这些“增量”是怎么来的？？？

??“进退赏罚”分类处理

??“两评估、一清单、一盘活”指的是，，，，，对工业用地举行综合绩效评估、综合价值评估，，，，，形成工业用地分类清单，，，，，有针对性地接纳路径举行盘活。。。。简言之，，，，，就是对工业用地的“体现”打分，，，，，凭证差别情形去选择盘生路径。。。。

??这是上海第一次周全梳理和盘活工业用地，，，，，其迫切性来自都会工业转型升级和超大都会资源紧约束之间的矛盾。。。。

??2023年下半年，，，，，上海首次举行大排摸，，，，，一共梳理出728平方公里、4.85万幅工业用地。。。。在绝对数目上，，，，，工业用地供应富足，，，，，但剖开来看，，，，，却保存结构性矛盾。。。。

??好比，，，，，嘉定安亭一处旧厂房，，，，，闲置多年，，，，，部分租赁给了物流企业。。。。这类粗放治理的工业用地，，，，，成了工业转型升级之路上的障碍。。。。低效土地挤占都会资源，，，，，类似案例不在少数——数据显示，，，，，全市绩效靠后的50个园区，，，，，占用了全市24%的工业用地，，，，，但产值孝顺缺乏5%。。。。

??同时，，，，，上海“寸土寸金”，，，，，也给工业制造带来三个痛点：高昂地价容易消解掉上海工业的综合本钱优势，，，，，收储本钱高导致再开举事度很大，，，，，并且保存企业炒地的可能。。。。

??解题之道，，，，，就是要把所有工业用地放在统一科场，，，，，接受综合绩效评估，，，，，形成“进退赏罚”的分类处理方案。。。。

??企业用地也要“考试”

??今年，，，，，上海妄想盘活处理低效工业用地不低于45平方公里。。。。“两评估、一清单、一盘活”听起来有些专业，，，，，却和上海每个制造企业息息相关。。。。以后，，，，，企业用地也要“考试”了。。。。

??问题是，，，，，土地上科场，，，，，考官怎么科学打分？？？

??“从今年最先，，，，，上海每年会对全市所有工业土地举行审核，，，，，并构建了‘两评估’政策系统。。。。”上海市妄想资源局工业用地妄想治理处有关认真人体现，，，，，它们划分是，，，，，综合绩效评估和综合价值评估，，，，，前者关注现状，，，，，按期对工业用地综合使用情形举行周全“体检”打分；；后者关注未来，，，，，围绕破解工业用地收接纳储本钱偏高、用非所用不当得利等问题，，，，，统一评估路径，，，，，进一步降低土地接纳本钱。。。。

??一直以来，，，，，上海没有建设完整且通用的土地绩效评估标准，，，，，综合绩效评估就是面向所有工业用地，，，，，突破认定标准不明的瓶颈。。。。

??上海市自然资源视察使用研究院有关认真人先容，，，，，这套打分系统不是唯产值论，，，，，而是连系工业智能化、绿色化、融合化生长要求，，，，，综合思量企业的立异能力、社会孝顺、节能环保等。。。。指标方面也借鉴ESG指标架构，，，，，将高质量、可一连生长理念融入综合价值评估指标中，，，，，包括科创孝顺、就业情形、公益作用等。。。。评估历程开放公正，，，，，定性和定量连系、刚性与弹性兼顾，，，，，通过多专业、多方配合研判确定。。。。假设一家企业经济产出不高，，，，，但它是一家链主企业，，，，，或是肩负了国家主要科研项目，，，，，那也有较大可能被评高分。。。。

??经由审核打分，，，，，工业用地被分为A、B、C、D四类绩效用地，，，，，划分对应勉励支持、保存提升、视察整改和整治退出，，，，，形成一张清单。。。。记者相识到，，，，，现在上海共有4.85万幅工业用地，，，，，其中C类和D类土地规模占到24%，，，，，均为低效使用的土地，，，，，亟须转型盘活。。。。

??业内人士透露，，，，，若是企业所在的土地被评为C类或D类，，，，，并且企业自主转型能力或意愿不强的，，，，，将凭证评估和综合处理等有关划定收接纳储或者减量复垦等。。。。

??连系国际履历，，，，，在一座都会里，，，，，工业用地的出让价钱要远远低于住宅、商业等通俗谋划性用地，，，，，这是出于扶持工业生长、发动就业的思量。。。。以是，，，，，工业用地自己就有公共属性。。。。综合价值评估，，，，，就是要解决低效用地政府接纳本钱居高不下的问题。。。。这套打分系统主要针对C类和D类中被收接纳储的那部分土地，，，，，连系土地区位、生产功效、综合绩效等，，，，，进一步评估退出的综合价值，，，，，再确定收回的赔偿标准。。。。

??“依据这套新的打分系统，，，，，低效用地的收回本钱一定是低于原先市场评估价钱的。。。。我们就是要指导土地的使用权价值回归到合理水平，，，，，降低后续的再开发本钱，，，，，严控本钱，，，，，来包管未来工业的接续空间，，，，，进而培植后续工业生长。。。。”市妄想资源局工业处认真人体现。。。。

??6条路径选“最优解”

??靠近两个黄浦区的“空间”增量，，，，，不全都在郊区。。。。今年，，，，，上海中心城区首个“工业上楼”项目妄想年底开工，，，，，它就是徐汇区的老凤祥总部。。。。老凤祥总部位于漕溪路270号，，，，，占地约1万平方米，，，，，修建面积约2.5万平方米，，，，，是市中心难堪的一处生产用地，，，，，在2023年综合绩效评估中被评为C类地。。。。

??这几年，，，，，老凤祥生意蒸蒸日上，，，，，企业转型迫在眉睫，，，，，于是公司决议借此契机自主更新，，，，，不特殊增添土地，，，，，把横向扩建改为纵向要空间的“工业上楼”，，，，，容积率提升至4.5，，，，，修建高度凌驾70米。。。。

??老凤祥的自主更新之路，，，，，是上海盘活低效工业用地的路径之一。。。。记者相识到，，，，，上海已经梳理出6条路径，，，，，若是土地被评为C类和D类，，，，，企业仍可以凭证自身情形，，，，，选择最优解。。。。

??第一种是土地收回路径。。。。若是土地闲置处理难、无偿收回的实操难度大、退出没有强制性手段就可以接纳，，，，，包括一系列收回工具，，，，，好比，，，，，节余土地支解转让，，，，，即把大块土地中空置未使用的部分支解出来，，，，，凭证市场需求举行转让，，，，，既知足了差别企业的用地需求，，，，，又提高了土地使用效率。。。。；蛘，，，，，让使用土地的企业举行工业结构调解，，，，，提高土地单位产值。。。。

??第二种是土地储备路径，，，，，即国家土地储备机构通过购置的方式来获得土地使用权。。。。在综合绩效评估中，，，，，华谊集团在普陀区有义生橡胶厂、染料研究所、化学试剂研究所3处工业用地亟待转型。。。。恰恰此时华谊需要一个立异科技园来导入新质料、新生物工业集群，，，，，但3幅地块又缺乏以承载这么大的工业。。。。对此，，，，，普陀区政府收储3幅地块，，，，，再拿出1幅相邻的储备土地，，，，，同3幅地块中位于北新泾工业园区的1幅地块合并，，，，，一同以带工业项目方式出让给华谊，，，，，由华谊投资13.84亿元打造，，，，，实现区企联动双赢。。。。

??如低效用地所属企业转型意愿较强，，，，，可以接纳第三种路径——工业用地都会更新。。。。企业通过自主更新或引入市场主体，，，，，按妄想转成新型工业、研发、保租房、商办等用地。。。。

??第四种是减量腾退路径。。。。若是低效工业用地是位于城镇开发界线外、不切合妄想，，，，，必需恢复成农用地或生态用地。。。。

??第五种是以园区平台为主体实验盘活的路径。。。。若是企业在工业园区内，，，，，愿意退生工业用地或者用房、企业股权转让或把工业用房出租给园区平台的，，，，，园区平台可以整合工业用地、用房资源和股权资产，，，，，统一设置治理和高效开发使用。。。。

??今年首次加入进博会的全球汽车零部件巨头安波福，，，，，正是依赖这条路径在上海增资扩产，，，，，为外地带来了34.9亿元年产值。。。。位于嘉定的安波福，，，，，妄想在新能源领域增资扩产，，，，，可苦于找不到合适的“新家”。。。。安亭镇得知企业需求之后，，，，，通过镇级平台公司向一处低效工业用地的产权人举行租赁，，，，，并投资2.6亿元新建了低碳绿色厂房和办公楼，，，，，再转租给安波福使用，，，，，强化了外地汽车工业群的集聚效应。。。。

??别的，，，，，尚有其他政策归为第六条路径，，，，，如以房换地等退出政策及工业用地提容、工业上楼、土地混淆使用等存量工业用地提质增效政策。。。。这些政策已在张江科学城、吴淞立异城首发区、市北高新走马塘、莘庄工业区等区域落地生效。。。。

??记者相识到，，，，，上海工业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动，，，，，作为加速转变超大都会生长方式、推动工业高质量生长的“211”工程，，，，，将以三年为一个事情周期，，，，，按年度转动推进工业用地评估和盘活处理。。。。